球王会背景：2022年上半年，基于疲软的经济形势和冷谈的房地产市场行情，各城市密集出台调控政策，部分地区市场也在缓慢回升中。回顾2022年，大中型房企在经营方面做了哪些举措来应对市场变化？本篇详细梳理2022年上半年典型房企的经营动态，为发展中的中小房企在2022年下半年的经营导向方面提供一些借鉴。
根据博志成创新研究院对11家典型大中型房企的持续监测，我们分析典型房企上半年的经营主基调为：提质降本减费增效；实现高质量发展，稳中求进；聚焦一二线核心高能级城市，并积极探索新领域，进行新业务战略布局。下半年的主要经营导向仍是以高质量发展、稳健经营，提升精益化管理，深耕一二线城市为主，同时提升多元化发展能力。
从典型房企上半年具体的经营策略来看，主要包括：营销突围升级、国企央企成为拿地主力、产品持续创新、战略新业务布局积极，组织架构多次优化，高管更换频繁。通过对监测的房企进行深度分析，希望带给G50/F100会员企业一些借鉴意义。
不仅有“大蒜换房”、“小麦换房”，还有“西瓜”、“水蜜桃”等加入换房行列。“以物抵房款”活动吸引眼球，开发商花式营销背后的本质是促进销售、加快回款，且在各地限跌令下，该种方式也能避免直接降价带来的一系列问题。建业集团推出“大蒜换房”、“小麦换房”促销活动；新城控股南京江宁项目推出“西瓜换房”活动；弘阳无锡项目推出“水蜜桃”换房活动；目的在于吸引购房者关注，加速回款。
在做足项目营销的同时，部分房企在品牌营销上也不断发力，万科联合中华全国体育总会发起“体总杯2022年全国城市乐跑赛”活动；越秀地产正式发布2022年“数字星球”计划，面向全国招募数字营销类供应商，共同构建越秀资产数字营销和整合传播未来新生态。
二季度开始，部分热点城市集中供地加速，多数房企土地投资力度环比大幅回升。上半年拿地房企集中在中海、招商、保利、华润、滨江等，上半年滨江、招商等单月拿地金额超过200亿球王会，保利也在厦门、南京、合肥等核心城市频频“出手”。金茂，绿城，龙湖，万科，旭辉上半年拿地较为保守，投资方向主要在一二线核心城市，青岛，南京，大连，北京，昆明，杭州成为这些房企重点拿地的核心城市。
值得注意的是，随着行业复苏迹象显现，典型房企开始逐步释放出灵敏的投资嗅觉，如“轻土储、轻投资、慎投资、优投资、适度提高拓展力度、注重投资质量、量入为出、伺机并购”，这也一定程度上体现了典型房企对行业下半年必然走向回暖的信心。
产品创新方面，房企基于对客户的深入洞察，并结合疫情对人类生活方式和精神需求的深刻改变，从产品创新上做出了新探索；旭辉推出“铂森”产品线，美的置业将前沿的数字化，信息技术引入工程管理推动建筑业的智慧化升级和美好生活方式革新。
（1） 旭辉新产品升级：旭辉重磅推出“自然.回归”铂森产品线，包含两大产品-“旭辉铂森”森林社区和虚拟空间“元空间”。“旭辉森林”社区从社区景观、建筑外立面、室内装修风格、户型等方面处处体现“回归自然”的理念。虚拟空间“元空间”更是希望为业主提供智慧家园、社区交互、城市互联、物业服务等线） 美的产品智能化创新：
，但机会下也对房企的资金及产业资源要求进一步提高。因此，房企在布局动向上纷纷增强在产业方面的合作（及收并购），以整合提升产业资源。在资金及产业两大高门槛下，国/央企背景房企在成片区域开发上更具优势，更易获得片区开发合作的机会。其中，华润置地与深汕合作区签订中心城，吉水门片区统筹咨询合作协议；华润置地联合体通过广州黄埔区新溪村旧改项目资格审查；华润资本与上海市黄浦区签署合作协议，共同设立大消费产业基金；万科与广州市政府签署战略合作框架协议，将在城市更新等方面合作。
从操作方式来看，一是设立产业基金针对相应产业进行投资，如万科、招商等房企参与设立的上海城市更新基金、及华润准备参与设立的大消费产业基金；二是直接签署战略合作协议，如保利与海昌海洋公园合作、碧桂园与KTV品牌合作、龙湖合作湖北联投，越秀地产合作广州机场建设等，招商蛇口与佳兆业，长城资产签订框架协议。
其他多元化发展方面，万科新增物流地产项目，碧桂园文商旅集团落子大连，输出轻资产管理服务；华润置地与深铁集团举行战略合作框架协议签约仪式，双方携手探索创新央地合作模式。
碧桂园球王会、中海、金地、旭辉集团、世茂发展、中梁、奥园、新城控股等头部房企均对企业组织架构进行调整；主要为区域公司进行合并，整合区域资源，发挥区域协同效应；而保利发展球王会、世茂集团则重整职能中心，以提升管理组织效率球王会。融创、中南置地、富力涉区域公司重组，而祥生、建业则对组织内部管理层级及部门设置进行调整。
对组织架构进行内部优化，合并区域公司，同时也伴随着人员的优化和高管的频繁变更。碧桂园组织架构调整涉及38位高管变动，万科上海区域亦迎来人事换防。招商蛇口5区总经理换防，绿城、旭辉、弘阳迎地产老将加盟，龙湖新老交替，80后仕官生上任新帅。保利发展、金科发生人事变动，主要涉及高层领导人员变更，公司人员也相应优化；企业经历艰难一年，或主动或被动整合、精简内部组织架构及人员，行业调整期下，地产从业者流动频繁。
2022年下半年，房地产行业依然面临较大市场压力，对于中小房企下半年的经营对策提出以下建议：
结合博志成SQCE精益管理全息模型，以战略为抓手，树立“合理增速、利润导向、风险控制”的经营准则，从强化产品力、营销力、组织力出发提质、从合理控制三费、建安成本、无效成本出发降本、从弹性化、精益化、敏捷化出发优化运营、实现战略球王会、经营和运营层面的提质增效。
2、坚持稳健的经营主基调、强化交付管理、持续产品品质创新、创新品牌营销。
从上半年典型房企的经营策略和落地举措中看出，中海、华润、招商蛇口、保利、旭辉、越秀等已经开始明确释放出了“轻土储、轻投资、慎投资、优投资、适度提高拓展力度、注重投资质量、量入为出、伺机并购”的拓展信号。从上半年部分城市、部分房企结构性率先回暖的市场表现,以及近期顶层频频释放的7月底、8月、9月一利好政策即将释放的信号,二十大、明年两会等国家重大会议的政策窗口,可以预判房地产的投资机会更加明朗。因此，中小型房企要提高对政策、经济动向的敏感度，提前布局，抓住拿地的风口期和机遇期，对于优质板块、优质地块,该出手时就出手。
近期政策大力支持乡村振兴发展，对深耕三四五线城市的中小房企来说，有更多拓展县域发展及乡村振兴的新机会，包含文旅/康养地产、养老地产、生态型地产、城市更新和老旧小区改造等。但是，无论如何，当下三四线城市的销售市场复苏，依然是关乎生存的瓶颈。建议中小型房企在生存中谋发展,谨慎分析、择机进入。