球王会7 月 16 日,《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》出台,主要包括完善交易规则、创新运行模式、健全服务体系三大部分。本次意见稿在 2017 年试点方案基础上做了较大的改进,比如删除“对于闲置土地,从严征收土地闲置费”等。从地方土地财政、房地产行业发展阶段多角度来看,我们认为,法律法规层面的变化与土地开发运营模式过渡有关,即,将更加注重土地和空间的效率和效益,更聚焦存量的再利用。按照竞争性评审得分,排名前 16 位的城市进入 2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围球王会。较 2017 年 12 个住房租赁试点城市,“7 进 3 出 4 增”,新增城市为有北京、上海、长春、福州、济南、长沙、重庆,被剔除的城市有沈阳、佛山、肇庆。而参照财政部文件,每年将有大约 132 亿财政用于支持这些城市的住房租赁工作、三年合计金额约具体来看,广州在上周出台商改住新政,深圳前年也出台相关租赁政策,促进租赁市场发展,加大租赁房源供应,在租赁市场成熟以前,政策倾斜力度还将增加。此外,河南开封上周五出现政策“试探”,先是公布取消限售,周六又发文撤回。作为三线城市,开封当前房地产市场低迷,成交下滑严重,取消限售以提振市场信心的意图鲜明球王会,但在“房住不炒”之下,限售帽子难脱。特别是上半年楼市小阳春与土地竞争白热化后,房地产信贷由松到紧,楼市基本难言松绑。黄奇帆也表示,房价暴涨的时代已经不再了。(BXLS、BTJ)7 月 16 日,中华人民共和国财政部、税务总局联合发布《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,落实税收法定原则要求,以及健全地方税体系改革方案有关内容。 1993 年 12 月 13 日,国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,从实际执行情况来看,现行土地增值税税制要素基本合理,征管制度比较健全,宜保持现行税制框架和税负水平总体不变,故将《条例》上升为法律。同时,对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容,进行适当调整。《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称“集体房地产”)纳入征税范围。同时,拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消,使立法前后集体房地产负担总体稳定。7 月 19 日,据住建部网站消息,2019 年全国棚改计划新开工 289 万套。1-6 月,已开工约 180 万套球王会,占年度目标任务的 62%,完成投资 5200 多亿元。7 月 18 日,全国户籍制度改革推进电视电话会议召开,总结了户籍制度改革成效,部署进一步深化户籍制度改革的重点工作。中央、国务院副总理韩正出席会议并讲话,他指出,下一步推进户籍制度改革要坚持目标导向、问题导向,突出抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作,全面提升市民化质量,确保完成 1 亿非户籍人口在城市落户目标;要准确把握城乡人口流动新形势新特点,进一步放开放宽城镇落户条件,探索建立城乡有序流动的户籍迁移政策;此外,要全面落实居住证制度,完善以居住证为载体的城镇常住人口基本公共服务提供机制,突出保基本、保重点推进基本公共服务均等化;要完善户籍制度改革配套政策,切实维护进城农民的农村权益,给农业转移人口更加稳定的预期,让他们安心进城落户。7 月 18 日,财政部、住房和城乡建设部对外披露了 2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,按照竞争性评审得分,排名前 16 位的城市进入 2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围,名单如下(按行政区划序列排列):北京、长春球王会、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成7 月 20 日,河南省开封市政府官网发布《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》,距离此前政策正式发布仅 1 天。通知显示,开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。开封市住建局表示将继续严格落实房地产市场管理政策,促进开封房地产市场平稳健康发展,切实维护好人民群众利益。7 月 16 日,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。《意见》提出,广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房,可向有关部门申请改造租赁住房。适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。《意见》还提出,将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的,或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的,须限期改正,并依法承担相应的7 月 19 日,中国奥园集团股份有限公司发布公告,宣布拟收购百年人寿保险股份有限公司 13.86%股份,交易对价为 32.62 亿元。奥园表示,百年人寿近年于中国人寿保险市场业务发展迅速,覆盖中国 20 个省市,保费年复合增长率领先行业,目前已进入成长收获期,预计将带来稳定、可观的投资回报。收购事项可为其在健康、康养产业上相互合作提供理想的潜在机会和平台。端、财务投资、还是自有资产持有与变现的角度考虑,奥园入股百年人寿都不失为一项“可靠”的投资。此次收购将更有利于奥园与百年人寿在健康、康养产业、客户资源等方面发7 月 16 日,新湖中宝股份有限公司发布公告称,该公司及全资子公司新湖地产集团有限公司与融创房地产集团有限公司签署《合作协议书》,融创或其指定方将受让新湖地产持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益,交易价款为 67.05 亿元。根据协议,新湖地产向融创地产转让瓯瓴实业 90.1%的股权及其对应的平阳隆恒置业有限公司、南通启仁置业有限公司的 100%权益;分步实施并最终完成转让玛宝公司 90.1% 的股权;平价转让上述公司的全部债权,总交易价款为 67.05 亿元,其中瓯瓴实业 90.1% 股权为 5 亿元,玛宝公司 90.1%股权的交易价款为 3.78 亿元,债权交易价款为 58.27 亿元。资料显示,截至 2018 年末,新湖中宝的总资产为 1398.71 亿元,总负债为 1054.85 亿元,资产负债率为 75.42%,其中,短期借款 29.41 亿元,长期借款 404.49 亿元。言,项目的出售可以暂缓公司的资金危机。对融创而言,一方面,通过收并购的方式,能够快速地扩大其长三角都市圈土地储备;另一方面,收并购的方式,能够让融创以低廉价7 月 15 日,朗诗绿色集团有限公司发布消息称,其间接全资附属公司 Landsea Homes of Arizona LLC 成功收购 Pinnacle West Homes Holding Corp.,将全面进入亚利桑那州刚需住宅项目市场。此次朗诗旗下 Landsea Homes 获取的 15 个住宅社区,包含 1150 个地块和 140 个待售房屋,该区域预计将于 2020 年底交付超过 450 个房屋。随着国内市场进入白银时代,海外房产受到中国投资者的追捧。2013年以来,朗诗就将美国作为中国之外的第一大市场来运作。本次 1150 宗地的成功收购,有利于进一步提升朗诗在美国房地产市场的地位,及进一步促进其“美国大战略”的落地。(BMLH)(2)招商局置地、金茂、中铁入股保利广州白云地块 各占 25%股权(3)建业:16.5 亿收购中民投旗下预制装配式建筑公司 63.5%股权(4)泰禾:受让杭州富阳项目标的公司部分股权 总对价 6.94 亿元近日,东方证券首席经济学家邵宇在采访中指出,当前融资成本不会明显上升,海外美元充裕,但人民币汇率波动大,一到偿债期,人民币对美元的贬值压力会很大,因此“币种分散也是必要的”,融资端需要多种方式。偿债方面,在高峰期,龙头企业的压力如不涉及资金处境或许问题不大,最好能够循环发债。同时,我们也看到,全球资本市场的融资空间还是很大的,尤其是像德国,对中长期资产的需求相对明显。“哪里便宜去哪里找资金,关键要把故事讲通,有龙头尝试做标杆,其他企业都会跟过来。”在投行和企业以及与投资者之间,市场沟通犹有一定的想象空间。因此,美元债的发行收缩会是大势,且发行欧洲债券并不遥远,澳门已经新增针对葡萄牙语系国家发行欧债债券的交易平台,下一步将成立证券交易所,届时粤港澳大湾区将出现 3 个交易所。最怕的是,习惯在香港发债就不去别的市场开拓了。澳门做房地产,是因为博彩之外的多元化,也是一种转型。(BTJ)7 月 19 日,彩生活服务集团有限公司发布消息称,分别与京东集团及其旗下京东物流集团、京东数字科技集团、三六零安全科技股份有限公司在资本和业务层面均达成全面战略合作协议。彩生活拟按每股 5.22 港元向京东定向增发 71,149,000 股新股份,共涉资约港币 3.71 亿元,于交易完成后京东将持有彩生活已扩大股本约 5.00%;以及拟按每股 5.22 港元向 360 公司定向增发 22,956,000 股新股份,共涉资约 1.20 亿港元,于交易完成后 360 公司将持有彩生活已扩大股本约 3.05%。而此次三家合作,主要探讨智慧社区维度的融合业态与创新。据称,万达体育将于 7 月 26 日在美国纳斯达克上市,股票编号为 WSG。招股书显示,万达体育计划 IPO 共发行 3333.3334 万股美国存托股票(ADS);其中,万达体育新发行提供 2000 万股 ADS,原始股东出售 1333.33 万股 ADS;每两股 ADS 相当于 3 股 A 类普通股, A 类普通股具有 1 票投票权,B 类普通股具有 4 票投票权;发行完成后,大连万达集团将间接持有其 100%已发行的 B 类普通股。本次发行价区间为 12 美元-15 美元,普通股总数为 1.99 亿股,最高募资金额达 5.75 亿美元。发行完成后,大股东万达体育传媒将获得65.02%的股份,并拥有 88.15%的投票权。从 2016 至 2018 年,万达体育营收分别为 8.77 亿、9.55 亿和 11.29 亿欧元;毛利润分别为 2.77 亿、3.31 亿和 3.65 亿欧元,毛利率为 31.6%、34.6%和 32.4%;2019 年第一季度,万达体育营收为 2.45 亿欧元,负债总额和总资产分别为 17.02 亿欧元和 20.28 亿欧元,资产负债率改善为 83.93%。万达体育此次 IPO 的核心资产为以 12 亿美元收购的盈方体育、6.5 亿美元收购的世界铁人三项公司。而本次募集的资金将主要用于偿还与集团重组相关的贷款本利,剩余的资金会实施增长战略和一般企业用途,即尝试更多的战略投资。(2)迪马股份:拟设商业资产支持专项计划,发行总规模不超过 11 亿元,期限不超过 18 亿元。(3)步步高:拟向兴业银行、中国民生银行、中国邮政储蓄银行、中信银行、中国银行、中国工商银行等共申请使用综合授信额度不超过 38.63 亿元,与此同时,公司董事会同意以子公司湘潭商业物业抵押融资 6.5 亿元,期限 5 年。(4)美好置业:授出 1145 万份购股权,股价 15.7 港元,公司董事占 275 万份,雇员 870 万份。与此同时,佳兆业物业集团有限公司更名为“佳兆业美好集团有限公司”。(6)融侨集团:回售 2016 年 5 年期公司债,本金 20 亿元。(7)雅居乐:赎回 7 亿美元次级永久资本证券,代价 7.36 亿美元。(8)富力地产:附属公司拟赎回并注销 2019 年到期的 7.5%优先票据,本金 1.5 亿美元。(9)五洲国际:出售杭州商业综合体偿还银行贷款,预计亏损 1495 万元。(10)海航:继续清理资产与债务,8.03 亿元挂牌上海五星酒店物业 100%股权。
【人事与运营】1.明发集团:成立风险管理委员会,首任主席陈成礼7 月 15 日,明发集团(国际)有限公司发布公告,宣布成立风险管理委员会。目的是提高公司对业务风险的控制能力和管理水平,完善公司治理结构;主要职责包括对相关事宜评估风险、作出相关建议及酌情给予董事会批准。其中包括了须予公布交易、关连交易以及代价为人民币 1 亿元或以上的任何收购或出售交易等。风险管理委员会须至少由三名董事会委任的成员组成,成员须为独立非执行董事,且至少有一名独立非执行董事具备适当专业资格或内部监控、企业管治、风险管理及企业合规专业知识,明发集团的公司秘书或其代表须担任秘书,首届委员会主席为陈成礼先生,陈先生将有权获得年度酬金 600000 港元。据了解,明发集团如未能于 2019 年 7 月 31 日前达成全部复牌条件,并令香港联交所信纳而恢复股份买卖,则联交所将展开取消该公司上市地位程序。【博志成提示】明发集团是典型的家族企业,四兄弟中黄焕明为核心人物,对公司拥有 55%的股权,其余三兄弟各占 15%。当下很多地产企业采取职业经理人管理模式,而明发四兄弟对公司管理拥有绝对的话语权,如果中高层员工的建议得不到其认可,会遭遇一票否决。公司的核心人脉资源等都紧握在明发四兄弟的手中,这促成了企业前期的快速发展,但也隐含着巨大的风险。2015 年随着福建省副省长徐钢、原厦门市常务副市长郑云峰先后落马,黄焕明的人大代表代表职务也被罢免,随后配合了福建省纪委调查。2015 年度公司收益大跌 40.8%,净利润更是暴跌 96.9%至仅有惨淡的 2610 万元,从天堂跌进了地狱球王会。这直接导致了 2016 年 3 月的停牌事件。(BLL)2.其他人事动态(1)格力地产:副总裁王绪权辞职(2)上置集团:刘峰辞任 主席彭心旷接替行政总裁(3)中南建设:完成首次 1.12 亿股期权授予 占股本 3.02%(4)格力地产:公布第四、五期员工持股计划进展 尚未购买公司股票(5)联合地产:林锦荣晋升为联合集团及联合地产财务总监(6)小商品城:聘任吴秀斌为公司副总经理三、行业数据1. 住宅市场:成交环比显著下滑 库存微降