球王会在过去一周,中国10个主要城市的房地产销售量环比增长9.5%,原因是加息的担忧缓和,加上市场预期中国住房市场的供应将会出现过剩情况,售价向下,积压已久的需求因而开始浮现。
环渤海和长三角地区的销售面积带头上升,其中北京和杭州的周环比增幅分别达到36.4%和31.3%。在西部地区,尽管重庆的销售面积飙升39.7%,但增幅因成都的销售面积大幅下降33.6%而被抵消球王会。
11月26日,北京市国土资源局公布了未来两周出售多块地皮的计划,总面积约为200万平方米(3,000亩),其中供住宅用建筑面积约为400万平方米。这些地块位于新开发新兴产业区的地铁沿线,包括房山、顺义、通州和昌平。我们认为,尽管目前的紧缩环境仍然没有改变,但财政实力雄厚的开发商可能会利用这次机会来增加高质土地储备,以备未来的开发计划。
鉴于2011年中国竣工楼盘的数量将激增(其中大多数楼盘于2009年下半年开工建设),中国房地产龙头企业万科(200002CH,未予评级)率先宣布降价。我们认为,其它开发商可能也将被迫跟随万科降价,而随着2011年房地产市场出现供应过剩情况,房价将被进一步推低球王会。政府应该乐于看到这种情况出现,因为这意味着政府不必出台进一步的紧缩措施。
尽管随着销售旺季的结束,成交量可能将在低位徘徊,但我们预计成交量其后会因售价下跌而逐步回升,加上市场仍然存在被积压的需求。售价合理的高质楼盘仍将吸引潜在的购房者。
财政状况稳健的开发商仍是我们的首选股,其中包括净现金状况良好的中渝置地(1224HK,优于大市)球王会。但由于目前的存款准备金率较高,且政府可能继续加息,我们对那些净负债率较高的开发商则较为审慎,其中包括富力地产(2777HK,中性)和绿城中国(3900HK,中性)。
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